“做自如業(yè)主，安心當(dāng)‘甩手掌柜’。”出于對(duì)鏈家品牌的信任，尤其是被自如的廣告和業(yè)務(wù)員的承諾所打動(dòng)，去年年底，北京的張先生將一套三居室交給了自如“托管”，合同期為五年。

但張先生萬萬沒想到，他不僅沒有當(dāng)上安心的“甩手掌柜”，還因此遭遇了一連串的煩心事。“先不說交給自如比租給普通租客損失的一大筆租金，我現(xiàn)在要聯(lián)系其他維權(quán)業(yè)主，還要找律師溝通起訴的事情，這個(gè)時(shí)間成本沒法算的。”張先生告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者。

自如是2011年鏈家孵化出的長租公寓項(xiàng)目，也是國內(nèi)長租公寓行業(yè)的領(lǐng)頭羊。來自自如官方的數(shù)據(jù)顯示，自如已經(jīng)為全國九個(gè)城市近50萬業(yè)主、300萬自如客提供居住產(chǎn)品和生活服務(wù),房源規(guī)模突破100萬間,入住率高達(dá)95%。

自如官網(wǎng)網(wǎng)站上寫出的業(yè)主和自如客數(shù)據(jù)

但今年開始，突如其來的新冠疫情對(duì)很多行業(yè)都帶來了巨大沖擊，長租公寓行業(yè)也不例外。近期，不斷有長租公寓資金鏈斷裂、跑路“爆雷”事件發(fā)生。據(jù)記者了解，近日，確實(shí)有不少自如的房東接到了要么“自愿”降低房租，要么提前解約退租的“二選一”通知，理由是“受疫情影響巨大，希望房東與自如共渡難關(guān)”。

屢屢違約，難道作為頭部公司又背靠鏈家的自如也挺不住了？還是另有其他原因？

逼宮房東“二選一”：要么降租金，要么解約但要賠裝修款

今年7、8月份，張先生陸續(xù)接到多個(gè)自如工作人員的電話，希望他能“自愿”降租20%，否則公司會(huì)考慮與他提前解約。去年年底，張先生與自如簽訂了為期五年的《資產(chǎn)管理服務(wù)合同》，三居室月租金為8500元，第一年免租期為兩個(gè)月，之后每年一個(gè)月免租。

“當(dāng)時(shí)我是去鏈家門店登記出租的，但自如的工作人員建議我交給他們托管，說了很多好處。雖然自如給出的月租金要比市場(chǎng)價(jià)格低15%左右，但我也覺得自己打理太勞神，出于對(duì)鏈家的信任，就簽了合同。”張先生說。

張先生表示，自如工作人員自稱要求降房租的原因是受疫情影響，房租水平整體下降了，希望房東與自如共渡難關(guān)。對(duì)此，張先生表示他是能理解的。“不過，我也打聽了，我們小區(qū)的租金在疫情之后并沒有特別大幅度的降低，至少肯定沒有20%那么多。”他說。

但是，張先生不能接受的是，他的鄰居在與他房子的租客聊天中發(fā)現(xiàn)，自如并沒有給租客們降房租。“這意味著我降的租金都是給自如的，那我就很難接受了。”張先生說。

于是，張先生反饋給自如說，他選擇接受自如提出的提前解約方案。但萬萬沒想到的是，雖然自如同意按照合同賠付張先生兩個(gè)月租金作為違約金，但自如要求張先生賠付他們近四萬元的裝修款。這意味著雖然自如是提出提前解約的違約方，但張先生還要倒賠對(duì)方兩萬多元。

合同中關(guān)于違約責(zé)任的認(rèn)定（受訪者供圖）

“格式合同”自帶“神套路”，是否屬于“霸王條款”？

其實(shí)，在簽署托管合同時(shí)，張先生就曾經(jīng)對(duì)裝修款的問題提出過異議。因?yàn)樵瓉韽埾壬姆孔泳褪蔷b修的，家具家電配置齊全，是沒有必要重新裝修和重新購置家具的。但自如還是堅(jiān)持要求全部扔掉，然后按照自己的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行重新裝修和配置家具。

更讓張先生覺得有些霸道的是，合同上還明確寫著：自如無法提供裝修款“票據(jù)”來證明實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，具體金額將以自如提供的相關(guān)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。“也就是說，這個(gè)裝修款自如說多少就是多少。”張先生說。

合同中關(guān)于裝修費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定（受訪者供圖）

對(duì)此，自如的工作人員當(dāng)時(shí)解釋說，公司提供的這份是“格式合同”，全國這么多業(yè)主都一樣，要簽就只能這么簽，不能修改，也不能有補(bǔ)充協(xié)議。

“當(dāng)時(shí)覺得鏈家（自如）這么大的公司，也不至于明目張膽地欺負(fù)人，就簽了合同。”張先生說。但直到解約時(shí)，自如的工作人員才告訴張先生，這筆裝修款竟然高達(dá)4萬多元，折舊后，張先生還要賠近3萬8千元。“這簡直是神套路。”張先生說。

記者在張先生的業(yè)主微信群中發(fā)現(xiàn)，和張先生有類似經(jīng)歷的業(yè)主還有不少。同樣遭遇自如“二選一”要求的李女士告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，自如的工作人員跟她說：這個(gè)“二選一”的方案不是針對(duì)某個(gè)人或者某個(gè)小區(qū)的，對(duì)北京的大部分業(yè)主都是這個(gè)政策，“公司對(duì)誰都一樣，絕對(duì)不會(huì)誰‘鬧’就多給誰錢。”

“我感覺從和自如簽了那份責(zé)權(quán)利并不對(duì)等的《資產(chǎn)管理服務(wù)合同》開始，就已經(jīng)被‘套路’了。但我不相信，大公司因?yàn)橛袑I(yè)人士設(shè)計(jì)合同，就能合理合法地欺負(fù)人。”張先生表示，他和其他一些同樣遭遇的業(yè)主已經(jīng)決定發(fā)起訴訟，用法律武器討個(gè)公道。

但是，在組織集體訴訟的過程中，張先生也發(fā)現(xiàn)了推進(jìn)的艱難，由于大多數(shù)業(yè)主都是背著房貸的上班族，根本沒有時(shí)間精力去打官司。

李女士并沒有加入張先生維權(quán)群，“真的沒精力折騰，而且僵持下去每個(gè)月都在損失錢，還不如趕緊解約，把房子重新租出去。自如也是看準(zhǔn)了這一點(diǎn)，逼我們自認(rèn)倒霉。”她說。

北京市京師律師事務(wù)所合伙人、京師律師事務(wù)所房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)與處置法律事務(wù)部主任賈鴻斌在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)表示，自如提供的《資產(chǎn)管理服務(wù)合同》是“格式合同”，不能修改，也不能增加補(bǔ)充條款，顯然不合理。

賈鴻斌律師認(rèn)為，雖然“格式合同”在生活中很常見，它是為了交易方便而設(shè)立的，有一定的積極性，但判斷格式合同的效力，依然要看合同中是否平衡了雙方的權(quán)利和義務(wù)。如果一方提供的“格式合同”，其中的條款出現(xiàn)了加重對(duì)方的責(zé)任和義務(wù)、排除或限制對(duì)方權(quán)利等情況，就可以認(rèn)定是“霸王條款”，否定其效力。

賈鴻斌律師表示，在實(shí)踐中，總是有些民事合同主體利用自己的優(yōu)勢(shì)地位向?qū)Ψ剑ɑ蛘呤窍M(fèi)者）拿出幾十頁的“合同”且提出既不能修改也不能夠增補(bǔ)的要求，而消費(fèi)者往往是本著誠信履約的心理去簽訂合同，并無意設(shè)防對(duì)手?？墒鞘袌?chǎng)上很多大型公司化運(yùn)營的商家，往往會(huì)在事先準(zhǔn)備好的、經(jīng)過“高人”指點(diǎn)的合同中，設(shè)定很多損害對(duì)方利益而免除己方責(zé)任的條款。事后以對(duì)方“自愿”簽訂的為由，主張對(duì)對(duì)方不利的條款內(nèi)容，這種情況下是可以認(rèn)定其屬于“霸王條款”，而否定其效力的。

律師：疫情不是濫用權(quán)利、逃避義務(wù)的“避風(fēng)港”

賈鴻斌律師告訴記者，近期出現(xiàn)的長租公寓的維權(quán)案件確實(shí)很多，他也接到了不少這方面的法律咨詢和維權(quán)代理訴求，長租公寓方違約的理由往往是疫情這個(gè)“不可抗力”的因素。

賈鴻斌律師認(rèn)為，長租公寓方提出解約或者降低租金的理由是因?yàn)橐咔?，但疫情并不是濫用權(quán)利、逃避義務(wù)的“避風(fēng)港”。

“我國現(xiàn)行有效的《合同法》第117條規(guī)定，主張不可抗力的一方除了證明不可抗力事實(shí)發(fā)生，還需要證明該不可抗力和合同的不能履行之間有因果關(guān)系。疫情屬于不可抗力因素，但是并不必然導(dǎo)致對(duì)方合同不能履行。長租公寓目前面臨的合同履行后的利潤等問題，應(yīng)該認(rèn)定為一般的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)主體在履約過程中不敢擔(dān)當(dāng)、懼怕商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，并轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的做法一般不會(huì)得到法院支持。”賈鴻斌說。

另外一個(gè)焦點(diǎn)是長租公寓方要求業(yè)主賠償裝修款的問題。對(duì)此，賈鴻斌律師分析，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條第二款規(guī)定，因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。

“自如在合同中規(guī)定，無論誰是違約方，只要合同提前解除，業(yè)主就需要支付裝修損失費(fèi)。自如是該行業(yè)中的領(lǐng)軍企業(yè)，具有明顯的優(yōu)勢(shì)地位，條款顯然是加重了業(yè)主的責(zé)任，免除了自己的責(zé)任。這種約定顯然違背《合同法》第3、5、6條平等、公平、誠實(shí)信用原則，應(yīng)當(dāng)視為無效條款。法院裁判過程中，也會(huì)考慮到公平原則，平衡雙方的權(quán)利義務(wù)。”賈鴻斌說。

此外，賈鴻斌律師也提示，自如需要舉證證明它的裝修費(fèi)用的具體使用情況，人工、材料費(fèi)用使用情況等等。法院不會(huì)僅僅以合同約定的裝修費(fèi)用為準(zhǔn)，會(huì)綜合考慮酌情裁判，而不會(huì)一刀切地要求業(yè)主支付全部的裝修費(fèi)用。

爆雷、跑路、資金鏈斷裂、屢陷“違約門”……長租公寓還好嗎？

長租公寓曾經(jīng)一時(shí)風(fēng)光無二，成為資本追逐的寵兒。但最近一兩年，傳來的卻更多是壞消息。尤其疫情爆發(fā)以來，從杭州友客、巢客到上海嵐越，從廣州城璞到深圳樂居公寓、小鷹找房……全國各地屢屢爆發(fā)中小型長租公寓“爆雷”、卷款跑路事件。

就連全國性的樂伽公寓、已經(jīng)上市的頭部公司蛋殼和青客也陷入了資金鏈斷裂、破產(chǎn)跑路的傳聞，業(yè)績巨虧，股價(jià)大幅縮水（蛋殼的股價(jià)甚至暴跌了九成），各地屢現(xiàn)集體維權(quán)事件。如今連行業(yè)領(lǐng)頭羊自如也陷入“違約門”，這讓人不免擔(dān)憂：長租公寓還好嗎？

根據(jù)公開信息，從2018年至今，自如已經(jīng)進(jìn)行了多輪融資，比如在2018年和2019年先后完成了40億元人民幣和5億美元的A輪和B輪融資。而今年3月，據(jù)外媒報(bào)道，軟銀通過愿景基金向自如投資10億美元，其中5億美元是直接投資，另外從其創(chuàng)始人手中購買了5億美元股票。該輪融資后，自如的估值高達(dá)到66億美元。

但另外一些關(guān)于自如的新聞也在發(fā)生。今年2月，自如曾因?yàn)橐咔槠陂g上漲續(xù)租租金而登上了微博熱搜。有媒體報(bào)道稱，疫情期間有租客續(xù)租租金上漲15%左右，自如被疑是因?yàn)樽饪筒环奖惆峒覔Q租而肆意哄抬租金。但后來自如公司回應(yīng)稱，這是由于租戶長租變短租而導(dǎo)致的租金差異，屬于“系統(tǒng)”自動(dòng)調(diào)價(jià)。

記者在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，不僅北京，廣州、上海、杭州、武漢等地也都有媒體報(bào)道因?yàn)樽匀?ldquo;解約”而引發(fā)的與業(yè)主和租戶的糾紛事件。而在黑貓投訴等網(wǎng)絡(luò)投訴平臺(tái)和各地房東論壇上，自如、蛋殼等長租公寓要求房東減租和賠裝修款而引發(fā)的投訴，數(shù)量也不在少數(shù)。

記者在天眼查APP中查詢發(fā)現(xiàn)，自如目前涉及的法律訴訟有近900件，其中有不少是自如與個(gè)人的房屋租賃合同糾紛。記者也以普通房東身份咨詢了幾位北京的自如工作人員，均表示由于春節(jié)淡季緊接著疫情，公司已經(jīng)很久“不太收房”了，要收價(jià)格也很低，“估計(jì)你也接受不了”。

實(shí)際上，長租公寓的主要盈利模式就是“低進(jìn)高租”，靠利差來賺錢，類似“二房東”的角色。雖然也有一些項(xiàng)目嘗試以“租金貸”等方式，通過“金融玩法”增加盈利，但這是在政策和監(jiān)管的紅線邊緣游走。

在并沒有找到健康可持續(xù)的盈利模式的情況下，大量長租公寓項(xiàng)目利用融資跑馬圈地，然后再用漂亮的數(shù)據(jù)去做下一輪融資，甚至完成了IPO。

“自如等長租公寓從業(yè)主手里收房的時(shí)候，通常都是比市場(chǎng)價(jià)低的，而且還要求免租期，這其中業(yè)主已經(jīng)前期承擔(dān)了可能的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失，怎么能毫無契約精神，還不斷通過各種方式，把損失轉(zhuǎn)嫁到房東身上。”一位網(wǎng)友在投訴平臺(tái)上的帖子，獲得了大量點(diǎn)贊。

而來自租客的投訴也不少：因?yàn)檫`約糾紛，長租公寓不再付給房東租金，房東要退房；但平臺(tái)收了租客房租沒有退，或者沒有給違約金，租客不搬；平臺(tái)跑路了，房東收房了，但租客因?yàn)楹灹?ldquo;租金貸”還要繼續(xù)交房租……賈鴻斌律師也提醒業(yè)主和租客都要認(rèn)真仔細(xì)查看合同條款，簽約時(shí)注意錄音取證和保留聊天記錄，也不要簽長期合同和一次性支付長期租金，這樣能夠降低長租公寓經(jīng)營主體“跑路”的風(fēng)險(xiǎn)。但長租公寓確實(shí)有相應(yīng)的市場(chǎng)需求，只是需要行業(yè)協(xié)會(huì)或者主管部門加強(qiáng)監(jiān)管，保障其長遠(yuǎn)健康發(fā)展。

明明是一個(gè)需求巨大又痛點(diǎn)很多的萬億規(guī)模市場(chǎng)，只要認(rèn)真解決問題、創(chuàng)造價(jià)值，一定是有回報(bào)的，但遺憾的是，“聰明”被用在了不合適的地方，這也給監(jiān)管提出了更多新的課題。