作者｜陶婷
編輯｜胡劉繼
國內(nèi)長(zhǎng)租公寓行業(yè)領(lǐng)頭羊自如，正面臨著巨大的壓力。
在深圳、廣州、南京等地，自如已經(jīng)掀起解約風(fēng)波，而它在北京的“自宮”行動(dòng)，也在焦灼中進(jìn)行。
一場(chǎng)公說公有理、婆說婆有理的膠著之戰(zhàn)，在北京自如、自如業(yè)主、自如客之間展開。
3年前，乘著長(zhǎng)租公寓的風(fēng)口，自如在北京市場(chǎng)高價(jià)收房。不計(jì)成本的簽約，助推了北京區(qū)域租金價(jià)格的全面上漲。
3年后，當(dāng)潮水退去，租金回降，自如也迎來至暗時(shí)刻。
11月7日，劉旭突然接到自如打來的電話。對(duì)方單刀直入，對(duì)劉旭坦言“我們虧損了”，并給了他兩個(gè)選擇：要么降租，要么解約。
劉旭的兩居室房子位于北京房山地鐵線稻田站附近。雖然自如給劉旭的租金是3400元/月，但按照當(dāng)初和自如的約定，他每年只收到11個(gè)月的租金。按年攤薄開來，實(shí)際到賬的只有3116元/月。
如果降租，這套房子的租金將由3400元/月降到2900元/月，按年攤薄，實(shí)際到手僅2658元/月。對(duì)于這個(gè)方案，劉旭是抵觸的。
如果解約，劉旭還需支付裝修折損費(fèi)，自如給出的價(jià)格是9000多元。這個(gè)要求讓劉旭覺得很好笑，他的房子是精裝修后交付給自如的，床、柜等家具應(yīng)有盡有。
即便自如換掉了他的電視機(jī)和洗衣機(jī)，但在劉旭看來，這也是自如主動(dòng)違約在先，充其量就是兩兩抵消，互不相欠。他要求自如出示裝修清單，但自如遲遲沒拿出來。
當(dāng)劉旭明確表示“不同意降租或解約”，要求自如繼續(xù)履行合同后，他的合同已經(jīng)顯示在“解約中”了。
“這完全違反了合同的規(guī)定。”劉旭向市界展示了“雙方協(xié)商一致解約”的合同頁。在他看來，協(xié)商沒達(dá)成一致，自如怎么就敢強(qiáng)制解約？
情緒冷卻下來之后，劉旭也承認(rèn)，其實(shí)自己并不想怎么樣，就是希望自如能夠繼續(xù)履行合同。他平時(shí)忙于工作，根本沒有時(shí)間自己打理房子，再找其他中介太麻煩了。
“我這兒離地鐵只有五分鐘，很容易出租出去，并不是‘地段不好、經(jīng)營不下去’的房子。” 劉旭向市界描述著他房子的優(yōu)勢(shì)。
他怎么也想不明白的是：每年25天的空置期、每年只給業(yè)主11個(gè)月的租金，也向租客收取了管理費(fèi)，吃兩頭的自如，怎么就虧損了？
想不明白的還有北京大興的業(yè)主孫茂。
孫茂是北京大興黃村某小區(qū)的業(yè)主之一。早在今年6月，他就接到自如要求他“降租或解約”的電話。
最開始，孫茂并未理睬。他跟自如簽了四年的合同，今年僅僅是第二年。直到9月底，自如沒經(jīng)過孫茂的同意，就單方面給他三居室的房子降低了1200元/月的租金。
彼時(shí)，尚在外地的孫茂告訴自如：“因?yàn)槭悄銌畏矫娼底猓沂换貋硪謇矸靠汀?rdquo;這話放出沒多久，孫茂在10月1日早上，收到了自如補(bǔ)給他的1200元。
孫茂以為事情就這么告一段落了，但沒想到11月7日，他又接到自如要求降租的電話。
在明確告訴自如不可能降租、要求其正常履行合同之后，孫茂也看到他的合同顯示：“解約中”。
在質(zhì)問自如“為何違約”時(shí)，負(fù)責(zé)解約的蔣姓人士回應(yīng)稱：“因?yàn)楦魯啾徊鸪?，房子收益變?rdquo;。
孫茂覺得這個(gè)理由很可笑：當(dāng)初違規(guī)打隔斷的是你，隔斷拆除你也知情，為何一年后才來說隔斷的事情。
并且，當(dāng)初跟自如簽約的時(shí)候，孫茂將房產(chǎn)證等證件都出示了，合同里也沒有體現(xiàn)“四居室、打隔斷”之類的條款。
更讓孫茂氣憤的是，明明是自如違約在先，他被動(dòng)解約在后，現(xiàn)在自如卻向他索要三萬多元的裝修折損費(fèi)，這是什么道理？
“如果不用支付這些費(fèi)用，我是能夠接受解約的。” 孫茂告訴市界。
其實(shí)，孫茂跟自如不是沒有友好協(xié)商過，他甚至同意了在疫情期間降租，但自如告訴他，“疫情過后，房租也不會(huì)漲”。這時(shí)，自如在孫茂那建起來的信譽(yù)，徹底坍塌了。
在他的認(rèn)知里，自如是大品牌，應(yīng)該很有保障。當(dāng)初選擇自如，也是鏈家的牽頭，但沒想到的是，“大品牌也這么沒有契約精神”。
同樣煩惱的，還有租住在孫茂房子里的王簡(jiǎn)。如果孫茂與自如解約，意味著王簡(jiǎn)又要搬家了。
提及“搬家”這兩個(gè)字，王簡(jiǎn)猶記得剛來北京租房時(shí)的窘迫。
2019年10月，加完班的王簡(jiǎn)拖著疲憊的身軀，打開出租屋的大門，走向他住了快半年的房間時(shí)，他愕然發(fā)現(xiàn)：房間竟然消失了。
曾將客廳隔成兩間房的那堵墻，不見了。取而代之的，是變大了卻略顯空蕩的客廳，以及客廳里滿地的碎渣。王簡(jiǎn)的被子上、水杯上、衣服上，布滿了墻灰。
讓王簡(jiǎn)惱火的還有，他問租給他房子的中介“拆除人員怎么進(jìn)來的、為什么拆掉我的房子”時(shí)，中介明知道違規(guī)的隔斷就應(yīng)該被拆掉，但卻跟王簡(jiǎn)說自己也不知道，只是給他找了個(gè)能住七天的臨時(shí)房間。
因這次糟糕的租房體驗(yàn)，王簡(jiǎn)決意找個(gè)靠譜的中介公司：“至少不打違規(guī)的隔斷間”。
七天后，著急找到房子的王簡(jiǎn)，與自如就這么“相遇”了。感覺自如是大品牌，且看到房子還不錯(cuò)之后，他就這么成為了一名自如客。
此時(shí)的王簡(jiǎn)還不知道，在不到一年的時(shí)間里，他會(huì)兩次栽進(jìn)同一個(gè)坑里。
今年國慶期間，還在老家度假的王簡(jiǎn)，突然接到自如管家的電話。自如管家告訴王簡(jiǎn)，房東要賣房不租了，十月初他得搬走。王簡(jiǎn)有點(diǎn)懵，他續(xù)租沒多久，剛交了三個(gè)月的房租。
但王簡(jiǎn)沒深究其中的原因，自如留給他的時(shí)間不多了，在拿到自如給的一個(gè)月房租、一個(gè)月押金以及賠付的一個(gè)月違約金共計(jì)5000多元后，他倉促搬離了剛住滿一年的“家”。
王簡(jiǎn)匆忙找的下一個(gè)“家”，也還是通過自如APP，房子依舊在同一個(gè)小區(qū)。他這次租的房，正是孫茂三居室中的一間。
剛剛緩過神沒多久的王簡(jiǎn)，卻又一次接到自如管家的電話。
這次，自如管家又告訴王簡(jiǎn)，房東要解約，讓他盡快找個(gè)房子。王簡(jiǎn)腦袋轟地一聲炸開了，殘酷的現(xiàn)實(shí)讓他瞬間懷疑人生 ：“我怎么這么倒霉，凈碰上業(yè)主賣房的事情。”他住進(jìn)這個(gè)房間，還不到一個(gè)月。
直到房東孫茂找上門來的那個(gè)夜晚，王簡(jiǎn)才知曉事情的來龍去脈：原來是自如種下的因，也是自如結(jié)下的果。他此時(shí)才幡然醒悟：上一家租的自如的房子，大概率也是房東不同意降租，然后自己就被清退出去了。
無奈之下，不想再搬家的王簡(jiǎn)，與其他房客跟業(yè)主孫茂談了談。在聽到孫茂“你們繼續(xù)住，我沒什么意見，只要自如不違約”的話后，王簡(jiǎn)們萌生出直接跟孫茂簽約的念頭。
他們將這個(gè)想法，告訴各自的自如管家，其他兩個(gè)房間的管家，說可以考慮與房東簽約，但王簡(jiǎn)的管家說什么也不同意。這個(gè)管家給出的理由是：“租客搬走，自如才能辦解約，現(xiàn)場(chǎng)照片要上傳到系統(tǒng)”。
按照管家話里的意思，王簡(jiǎn)需在8號(hào)之前搬走，但那次聯(lián)系過他后，自如到現(xiàn)在也沒有動(dòng)靜。如今，王簡(jiǎn)騎虎難下，他實(shí)在不想搬家，但自如和房東之間的糾葛，就像卡在他喉嚨上的一道刺。這根刺，王簡(jiǎn)早晚得面對(duì)且處理掉。
其實(shí)，信息不對(duì)稱是租客與業(yè)主之間的常態(tài)。好時(shí)相安無事，壞時(shí)人仰馬翻。市界了解到，不僅僅是北京，其他城市的自如客們，很多也是從業(yè)主們口中得知，他們的棲身之所，朝不保夕。
盈科律師事務(wù)所全球合伙人郭韌告訴市界，業(yè)主和租客需加強(qiáng)法治意識(shí)，可要求自如承擔(dān)違約責(zé)任，具體違約責(zé)任由法院來定。如果自如堅(jiān)持要求業(yè)主支付裝修折損等費(fèi)用，建議業(yè)主向法院提起訴訟，由法院判決支付費(fèi)用與否。
但自如早就做好了應(yīng)對(duì)措施。
為了順利解約，自如不僅成立了專門的解約部門，還對(duì)部門人員進(jìn)行培訓(xùn)，讓員工“苦練”與業(yè)主、租客談解約的話術(shù)。并且，每個(gè)片區(qū)有專職負(fù)責(zé)解約的人員，比如孫茂所在的京南區(qū)域，就由一名蔣姓人士負(fù)責(zé)。
除了對(duì)租客隱瞞有效信息外，面對(duì)各種各樣的業(yè)主，自如采取的方法也各式各樣。對(duì)態(tài)度強(qiáng)硬、房租較高的業(yè)主，自如會(huì)通過降租、再補(bǔ)租的方法進(jìn)行試探。這種類型的業(yè)主，有些解約了并未支付裝修折損費(fèi)。
對(duì)一些態(tài)度不強(qiáng)硬、房租較低的業(yè)主，自如先談降租，降租不成談解約，強(qiáng)制解約的同時(shí)，還要求業(yè)主支付裝修折損費(fèi)。
諸如此類的操作，在廣州、南京等多個(gè)區(qū)域上演。
市界聯(lián)系了上述京南區(qū)域蔣姓負(fù)責(zé)人。面對(duì)市界提出的“解約依據(jù)是什么”的問題，截至發(fā)稿，該負(fù)責(zé)人仍未回復(fù)。
自如為什么要解約？一名自如內(nèi)部人士告訴市界，自如日子很不好過，已經(jīng)扛了好幾個(gè)月了，不可抗力因素下，降租和解約是為了活下去。
高投入、高負(fù)債、高成本、低產(chǎn)出、無利潤，這是形容長(zhǎng)租公寓行業(yè)現(xiàn)狀的常用詞。知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)告訴市界，自如是分散型租賃房源的整合者，此類房源的收儲(chǔ)或托管，還有裝修等較高的成本。
所謂分散式運(yùn)營，就是尋找分散的、愿意出租房屋的房主，整合房源、重新裝修后出租。這是典型的重資產(chǎn)模式，比傳統(tǒng)中介的運(yùn)營成本高出很多。
“以一套毛坯房為例，裝修費(fèi)用至少需要3萬元。而房子無論交給業(yè)主還是租客，都是干凈的，這背后是保潔等大量的人力運(yùn)營成本的投入。”上述自如內(nèi)部人士向市界坦言。
所以，在短期時(shí)間內(nèi)，分散式公寓關(guān)鍵是控制裝修成本，削減服務(wù)人員，利用租客和業(yè)主之間的信息不對(duì)稱，賺取價(jià)差。
今年突襲而來的疫情，給了自如沉重一擊。貝殼研究院數(shù)據(jù)稱，期間自如管理的100萬間房源，平均多空置15天，企業(yè)直接損失預(yù)計(jì)超過6億元。
在外界看來，這其中固然有不可抗力的因素，但這也是自如在為當(dāng)初的激進(jìn)行為買單。
前幾年，在資本的助推下，長(zhǎng)租公寓競(jìng)爭(zhēng)激烈，企業(yè)紛紛高價(jià)收房。自如尤為兇猛，收房數(shù)量一時(shí)無兩。為了搶占市場(chǎng)，自如高價(jià)收房后，甚至?xí)缘蛢r(jià)出租。
舉例來說，自如從業(yè)主手上拿房是9000元/月，租給房客的卻是7000元/月，而市場(chǎng)的真實(shí)價(jià)格可能是7800元/月。
一方面，自如通過時(shí)間差，迅速獲得現(xiàn)金流，繼續(xù)收房，擴(kuò)大規(guī)模，占領(lǐng)市場(chǎng)。這里的時(shí)間差具體做法是：在簽合同的時(shí)候，租客一次性付半年、一年或者更久的房租給自如，而自如卻按月付或者季付的方式給業(yè)主付租金。
另一方面，為了平衡房屋的收益，自如也跟其他長(zhǎng)租公寓一樣，將收來的房子打隔斷。多一間房，就多了一份收益。自如業(yè)主們告訴市界，房子幾乎都被打了隔斷，有的一居室也照打不誤。
2018年，群租房爆發(fā)安全隱患問題。2019年開始，各地陸續(xù)下發(fā)通知，不準(zhǔn)打隔斷間。原先的隔斷間被拆除后，自如收到的房租便斷崖式減少。
當(dāng)初收房量有多大，此時(shí)自如的房屋收益，就有多不平衡。疊加今年特殊因素下的損失，自如眼看著快把資本的錢燒光了。
于是，一場(chǎng)不惜代價(jià)的解約行動(dòng)，在自如全國各地的據(jù)點(diǎn)上演了。不過，為自如瘋狂行為買單的，還是被卷入其中的自如業(yè)主和自如客們。
